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⁄ Immobilier locatif : des nouveautés pour les propriétaires en 2019

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La loi Elan a réformé l’immobilier locatif. Les propriétaires devront s’adapter à cette loi qui va être promulguée prochainement. Voici ce qu’il faut retenir de cette loi.

 

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L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers a été annulé par le tribunal administratif l’année dernière à Lille puis à Paris. Mais la loi Elan impose cet encadrement pour les propriétaires bailleurs.

L’encadrement sera appliqué après demande des autorités compétentes sur une durée d’expérimentation de 5 ans. Quatre conditions sont requises pour l’acceptation :

  • Un grand écart entre le loyer moyen dans le parc locatif privé et le social
  • Le niveau médian de loyer trop élevé
  • Faible taux de construction de logements
  • Production limitée

Dans les zones tendues, l’encadrement des loyers existe déjà pour toute nouvelle location ou le renouvellement d’un bail. Les loyers sont révisés uniquement en comparaison avec l’indice de référence des loyers (IRL).

Cependant, quelques imprécisions demeurent, notamment sur la notion de “complément de loyer”. Le complément de loyer peut être imposé aux locataires si le logement est très bien situé ou s’il a un confort exceptionnel. Cette notion reste encore vague et la loi Elan ne l’a pas corrigé. Il y a donc un risque de contentieux quant à cette notion.

Il en va de même pour l’encadrement des loyers. En effet, “la loi Elan n’impose pas à la collectivité demandeuse l’encadrement des loyers sur toutes les parties de son territoire dans lesquelles les conditions listées sont réunies” selon la Fnaim. Ce qui signifie que l’encadrement des loyers pourrait être appliqué pour une commune et pas pour une autre du même territoire malgré le fait que toutes les conditions soient réunies pour les deux communes.

Au niveau des sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers, la loi Elan permet au locataire d’engager un action pour la diminution du loyer. De plus, elle prévoit une amende à l’encontre du bailleur de maximum 5000€ pour une personne physique et de 15000€ pour une personne morale comme une SCI.

Pour conclure sur l’encadrement des loyers, il est conseillé aux propriétaires de proposer aux locataires un loyer cohérent selon le loyer médian du quartier pour éviter toute sanction.

Le bail de mobilité

Il s’agit d’un nouveau type de bail. Il s’agit d’une alternative à Airbnb et de remettre certains logements en location touristique de zone tendue en location classique. Aucun dépôt de garantie n’est demandé, et ce type de bail vise principalement les personnes en mobilité, les étudiants, les jeunes en formation ou alternance, les salariés en mutation ou en encore en mission. La durée est de minimum 1 mois et de maximum 10 mois. Ce bail n’est pas renouvelable.

Dans le cas où l’actuel locataire veut rester dans ce logement après les 10 mois, il devra signer un nouveau bail meublé classique pour 1 an (9 mois pour un étudiant) et bien évidement verser un dépôt de garantie. Avec ce type de bail, le propriétaire n’a aucune obligation de mettre son logement aux normes mais il aura la caution Visale (couverture des impayés par Action Logement).

Enfin, le bail de mobilité est soumis à l’encadrement des loyers et n’a pas besoin de faire une demande de changement d’usage dans les zones tendues.

Les sanctions pour les locations meublées de tourisme

La loi Elan durcit les sanctions pour les locations meublées touristiques de courte durée. Une amende de 5000€ sera appliquée pour tous les propriétaires qui n’enregistrent pas leur locations de tourisme dans les communes où il est obligatoire de le faire. Aujourd’hui l’amende s’élève à 450€.

Dans les communes qui appliquent la réglementation sur le changement d’usage (une dizaine de villes), le propriétaire ne doit pas dépasser les 120 jours de location par an. En dépassant cette limite, il prend le risque de recevoir une amende de 10 000€. Cette amende sera également appliquée si le propriétaire ne transmet pas son décompte des jours de location à la mairie dans le mois qui suit la demande.

Les plateformes de location doivent bloquer les locations au-dessus de 120 jours par an si le propriétaire a attesté que ce logement meublé de tourisme est sa résidence principale. En cas de non-blocage par les plateformes, elles recevront une amende qui pourra atteindre les 50 000€ par logement. Les plateformes devront également mentionner le numéro de déclaration d’enregistrement du logement meublé de tourisme pour les communes dans lesquelles cela est obligatoire. Sans ça, elles devront payer une amende de 12 500€ par logement. Ces mesures ont pour objectif de dissuader les propriétaires de louer leur logement sans les autorisations nécessaires.

En plus de ce durcissement des réglementations, il y a un renforcement de la pression fiscale. L’instauration de la surtaxe d’habitation des logements secondaires à Paris, Nice ou Bordeaux provoque une rentabilité moindre pour les propriétaires louant sur de courtes durées.

La réglementation sur l’expulsion des squatteurs

L’expulsion des squatteurs est facilitée par la loi Elan. Le principe de la trêve hivernale n’existe plus. Ce qui a pour conséquence une expulsion possible entre le 1er novembre et le 31 mars. Le délai légal entre l’avis d’expulsion et la mise oeuvre de deux mois a été supprimé. Ce délai permettait aux squatteurs de trouver un autre logement.

Cependant, des doutes sont instaurés sur la notion de “domicile d’autrui”. Les squatteurs sont “des personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d'autrui, à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte”. Le domicile représente la résidence principale du propriétaire et du locataire selon la Fnaim. Concernant les locaux destinés à d’autres usages comme une résidence secondaire et les locaux vacants, la trêve hivernale pourrait donc s’appliquer, excepté si décision contraire du juge. En revanche, le délai légal de l’expulsion est supprimé dans tous les cas.

 

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