En utilisant ce site, vous acceptez que les cookies soient utilisés à des fins d'analyse et de pertinence     Oui, j'accepte  Non, je souhaite en savoir plus

⁄ Les fondamentaux du droit de préemption

Accueil ⁄ Dossiers thématiques ⁄ Les fondamentaux du droit de préemption

Lors de la vente d’un bien, le propriétaire peut être soumis au droit de préemption. Ce droit permet à une personne d’acquérir un bien en lieu et place de l’acheteur. Mais le droit de préemption est-il obligatoire ?

 

Droit Preemption

 

Qu’est ce le droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à une personne de devenir acquéreur à la place de l’acheteur lors d’une transaction immobilière. Ainsi, le vendeur est dans l’obligation de lui vendre son bien immobilier. Cela peut être considéré comme une entrave à la liberté contractuelle qui est justifiée par l’intérêt public ou encore pour protéger le locataire.

Bien souvent, le droit de préemption renvoie à l’intérêt public (article L210-1 du Code de l’urbanisme). La permission de préempter un bien immobilier permet de respecter les dispositions légales, d’obtenir des mesures d’urgence sur un immeuble prêt à s’effondrer par exemple ou encore de sauvegarder un territoire donné.

Plusieurs types de droits de préemption existent ainsi que différents titulaires.

Droits de préemption pour les collectivités publiques

Le Code de l’urbanisme regroupe tous les droits de préemptions des collectivités publiques comme les communes ou encore les établissements publics. Ces droits permettent de privilégier l’intérêt public et de réaliser des aménagements.

Le plus courant est le droit de préemption urbain. Il permet aux mairies qui bénéficient d’un “plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme” (article L211-1 du Code de l’urbanisme) d’acquérir des biens en vente dans la zone définie par le plan. Toutefois, ce droit doit avoir été voté par le conseil municipal pour être appliqué.

Grâce au droit de préemption, la commune peut donc protéger des territoires, prévoir des aménagements et également des activités. Dans ce cas, le droit de préemption relève “d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité” (article L214-1 du code de l’urbanisme). Elle peut donc acquérir des fonds de commerce, des baux commerciaux ou encore des fonds artisanal qui sont en vente afin de maintenir l’activité commerciale.

Concernant les ZAD (zone d’aménagement différé), un droit de préemption a été créé par les préfets (article L212-1 du Code de l’urbanisme). Cela concerne des zones qui seront aménagées dans le futur dans le cadre d’un projet d’intérêt public. Pour les propriétaires de ces zones, ils peuvent vendre leur bien en toute liberté. Ce droit est accordé sur six années à partir du jour de la publication de l’acte de création de la zone pour une collectivité publique ou tout autre organisme qui prévoit des aménagements pour la commune.

Enfin, le dernier droit de préemption des collectivités publiques est en faveur des espaces naturels sensibles. En effet, ce droit leur permet d’acquérir, en priorité, des zones sensibles pour préserver les paysages et la biodiversité (article L215-1 du Code de l’urbanisme). Le plus souvent, le département a ce droit mais il est en mesure de le déléguer.

Le droit de préemption pour les locataires

Pour les locataires, il existe un droit de préemption spécifique en leur faveur.
Ce droit concerne un locataire qui a comme résidence principale un local d’habitation loué vide en cas de congé pour vente (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le propriétaire d’un bien en location est en droit de vendre son bien et de donner congé à son locataire à la fin du bail. Mais il est dans l’obligation de proposer au locataire l’acquisition du logement en priorité (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le fait de donner congé au locataire fait office d’offre de vente à ce dernier.

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente de son local d’habitation au cours de la première vente de l’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation dans le cadre d’une subdivision de l’ensemble ou d’une partie de l’immeuble en lots. Il en va de même en cas de parts ou actions des sociétés qui font l’objet d’une division d’un immeuble par fractions qui seront données aux associés propriétaires (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975).

Quels sont les délais du droit de préemption ?

Les délais peuvent varier selon le type de droit. Ceux accordés aux locataires, peu importe la situation, ont un délai de deux mois à partir du jour où la proposition est faite.
Concernant les collectivités publiques, les délais dépendent du type de droit et des situations. Pour le droit de préemption urbain, le propriétaire souhaitant vendre doit envoyer une DIA à la mairie. Cette dernière dispose aussi d’un délai de deux mois pour répondre (article L213-2 du Code de l’urbanisme). Un délai de trois mois est octroyé pour le droit de préemption pour les espaces naturels sensibles.

 

expertise-valeur-venale-immobiliere

 

  • Valorisation